Du spielst mit dem Gedanken, in eine Vorsorgewohnung (=Anlegerwohnung) zu investieren? Dann bist du nicht allein. Viele meiner Kundinnen und Kunden fragen mich: “Petra, lohnt sich das wirklich?”
Die Antwort ist – wie so oft – ein klares: Kommt drauf an.
Damit du eine fundierte Entscheidung treffen kannst, schauen wir uns das Thema in Ruhe an. Ich zeige dir, was für eine Vorsorgewohnung spricht, wo die Fallstricke liegen – und worauf du besonders achten solltest.
Was ist eine Vorsorgewohnung überhaupt?
Kurz gesagt: Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern zur Vermietung gekauft wird. Ziel ist es, durch die Mieteinnahmen regelmäßiges Einkommen zu erzielen und langfristig Vermögen aufzubauen.
Im Idealfall decken die Mieteinnahmen die laufenden Kosten (z. B. Kreditrate, Betriebskosten) – und nach einigen Jahren profitierst du zusätzlich vom Wertzuwachs der Immobilie.
Die Vorteile einer Vorsorgewohnung
1. Sachwert mit Inflationsschutz
Immobilien gelten als stabile Wertanlage. Gerade in Zeiten steigender Inflation bietet eine Vorsorgewohnung einen gewissen Schutz, da Mietpreise und Immobilienwerte oft mit der Teuerung steigen.
2. Regelmäßige Einnahmen
Ist die Wohnung gut vermietet, bringt sie Monat für Monat Mieteinnahmen. Diese können im Alter eine sinnvolle Zusatzpension sein – oder laufende Kosten abdecken.
3. Steuerliche Vorteile
Bei Vorsorgewohnungen kannst du viele Kosten steuerlich geltend machen: z. B. Zinsen, Werbungskosten, Abschreibungen. Vorausgesetzt, es handelt sich wirklich um eine Vermietungsabsicht (wichtig!).
4. Geringere Volatilität als andere Anlageformen
Im Gegensatz zu Aktien oder Kryptowährungen unterliegt eine Wohnung nicht den täglichen Marktschwankungen. Das gibt Sicherheit – besonders für risikoaverse Anleger.
Die Schattenseiten – das solltest du wissen
1. Hoher Kapitaleinsatz
Eine Wohnung kostet – auch bei Kreditfinanzierung – viel Eigenkapital. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler oder Einrichtung summieren sich schnell.
2. Leerstand ist teuer
Wenn kein Mieter da ist, fehlen Einnahmen – die Kosten laufen aber weiter. Eine schlechte Lage, ungünstiger Grundriss oder ein veraltetes Objekt können die Vermietbarkeit massiv einschränken.
3. Verwaltungsaufwand
Zwar kannst du eine Hausverwaltung beauftragen – aber Themen wie Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen oder Mietersuche bleiben deine Verantwortung.
4. Kein garantierter Wertzuwachs
Nicht jede Immobilie steigt automatisch im Wert. Je nach Region und Marktentwicklung kann die Wohnung auch stagnieren oder an Wert verlieren.
Welche Wohnungen du NICHT als Vorsorgewohnung kaufen solltest
Nicht jede Wohnung eignet sich für diese Form der Veranlagung. Hier meine klare Empfehlung:
Mikrolagen ohne Infrastruktur: Wenn es keine öffentlichen Verkehrsmittel, Nahversorger oder Arbeitsplätze in der Umgebung gibt, wird es mit der Vermietung schwierig.
Luxusobjekte mit hohen Betriebskosten: Sie mögen beeindruckend aussehen, sind aber oft schwer zu vermieten und fressen Rendite durch hohe laufende Kosten.
Wohnungen mit Grundrissen, die niemand will: Schnitt, Ausrichtung und Helligkeit sind entscheidend. Ein dunkler, verwinkelter Grundriss lässt sich kaum gut vermieten.
Sanierungsfälle: Altbauten mit hohem Renovierungsbedarf können zur Kostenfalle werden. Für Anleger ohne Erfahrung sind sie kaum kalkulierbar. Zudem hast du je nach Gebäude (Alter bzw. früher einmal gefördert erbaut) starke Einschränkungen beim Mietpreis.
Wann lohnt sich eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung kann sinnvoll sein, wenn:
- du langfristig denkst (10 Jahre +)
- du ausreichend Eigenkapital mitbringst
- du dich mit den Risiken vertraut gemacht hast
- du realistisch rechnest und nicht auf “schnellen Reichtum” hoffst
- du dich beraten lässt, bevor du unterschreibst
Aktuelle Marktsituation 2025: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer Vorsorgewohnung?
Im Jahr 2025 zeigt sich der österreichische Immobilienmarkt stabil mit leichten Preissteigerungen in bestimmten Regionen. Besonders in zentralen Lagen großer Städte wie Wien, Graz, Linz und Innsbruck bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, was zu einem moderaten Anstieg der Immobilienpreise führt.
Gleichzeitig steigen die Mieten bundesweit, insbesondere in Ballungszentren, was Vorsorgewohnungen zu einer attraktiven Investition macht. Die Kombination aus stabilen Immobilienpreisen und steigenden Mieteinnahmen bietet Anlegern gute Renditechancen (siehe dazu diesen Artikel der Tageszeitung die Presse: https://www.diepresse.com/19483005/mieten-in-oesterreich-steigen-erneut-betriebskosten-treiben-preise-um-45-prozent-nach-oben).
Die Finanzierungsmöglichkeiten haben sich verbessert, da die Zinssätze für Immobilienkredite seit Ende 2024 gesunken sind. Dies erleichtert den Einstieg in den Immobilienmarkt für Investoren .
Allerdings ist Vorsicht geboten: In ländlichen Regionen mit geringer wirtschaftlicher Entwicklung könnten die Immobilienpreise stagnieren oder leicht rückläufig sein. Daher ist eine sorgfältige Auswahl des Standorts entscheidend für den Erfolg einer Vorsorgewohnung.
Insgesamt bietet das Jahr 2025 günstige Bedingungen für den Kauf einer Vorsorgewohnung, insbesondere in urbanen Gebieten mit hoher Nachfrage und guter Infrastruktur. Eine fundierte Beratung und sorgfältige Planung sind jedoch unerlässlich, um die richtige Investitionsentscheidung zu treffen.
Fazit – Immobilien ja, aber mit Hirn und Herz
Eine Vorsorgewohnung ist kein Selbstläufer. Sie kann dir helfen, Vermögen aufzubauen – aber nur, wenn du klug auswählst, professionell rechnest und dir der Aufwand bewusst ist.
Ich berate in meinem Büro für Finanzberatung in Wien seit vielen Jahren Menschen, die mit Vorsorge- und Anlegerwohnungen eine stabile finanzielle Zukunft aufbauen wollen. Dabei geht es nicht um heiße Versprechen, sondern um solide Planung.
Du willst wissen, ob eine Vorsorgewohnung zu dir passt?
Dann sprich mit mir. Gemeinsam analysieren wir deine Situation und finden heraus, ob diese Investition für dich der richtige Weg ist.
Ruf mich dafür am besten an (+43 699 18275555), schreibe mir ein E-Mail (petra.wendl@esgehtumsgeld.at) oder nutze mein Kontaktformular.
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